マンション売却でかかる税金と確定申告について

マンションを売却する際には「マンションがいくらで売れるのか?」という点にばかり気をとられてしまいがち。税金や確定申告については、複雑でわかりにくいイメージがあるために、ついつい敬遠してしまうという方も多いのではないでしょうか?

ここではマンション売却の際に知っておきたい税金と確定申告について
考えてみたいと思います。

マンションを売却したら確定申告は必須?

わたしたちの収入には税金が課税されますね。
会社勤めの方なら比較的収入が一定なので、多くの場合年末調整などで済みます。
自営業などの方で収入が一定でない場合が多いと、年に一度確定申告をして税金を払ったり還付を受けたりします。

マンションに限らず、不動産売却で得た収入についても、やはり税金がかかります。 基本的には売却益が出た場合、つまり購入した金額よりも高く売れた場合だけ、確定申告が必要となるのですが、購入した金額よりも安く売れた場合にも、税金が還付されるなどのケースもあるので、マンションを売却したら確定申告は必須といえるわけです。

購入金額 ≦ 売却金額 → 確定申告

購入金額 ≧ 売却金額 → 確定申告

マンション売却の際の税金や確定申告は、税理士などの専門家に相談するのが手っ取り早いですが、その概要だけでもある程度理解しておきましょう。

マンション売却で得たお金は譲渡所得

給与などの所得と同様に税金が課税されると書きましたが、 マンション売却で得た収入は、税法上「分離課税」とされていて、給与などの所得とは別に計算されます。マンション売却での収入は「譲渡所得」といって以下の計算方法で算出します。

譲渡所得 = 譲渡価格 - (取得費 + 譲渡費用)

■譲渡価格
マンションを売却した金額

■取得費
取得費の計算方法には実額法と概算法の二つがあります。

実額法:
マンション購入時の金額と、仲介手数料、印紙代、登記費用、リフォーム費用、設備費などの合計から、建物の減価償却費をマイナスした実額法。
概算法:
契約書の紛失など、諸経費が不明な場合には譲渡価格の5%とする

■譲渡費用
マンションを売却する際にかかった経費、仲介手数料、印紙代、登記費用など

上記の計算によって譲渡所得が算出され、
この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されることになります。

譲渡所得が課税対象とならない条件

譲渡所得がある場合には課税対象となるわけですが、居住用のマンション売却では、 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」 という制度があるため、

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除3,000万円

つまり、マンションを売って3,000万円以上の利益が出ない限りは、課税の対象にはなりません。
しかしだからといって確定申告をしないと、特別控除が適用されないので、3,000万円以下の利益(譲渡所得)であっても確定申告は必ずしなければならないというわけです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

税率については、所有している期間によって違いがあります。
ざっくり言うと長期間所有していた場合のほうが、税率は低くなります。

■短期譲渡所得
5年以下 → 39.63% (所得税30.63% 住民税9%)

■長期譲渡所得
5年超  → 20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

ちなみにこれらの税率には、平成25年~平成49年までの期間、
復興特別所得税2.1%が加算されています。

そしてさらに、10年を超えて所有している居住用物件の場合には、
「10年超所有軽減税率の特例」があり 譲渡所得が6,000万円までを非課税とする特例が設けられています。

例として居住用のマンションを売却して、譲渡所得が100万円だった場合
5年以下の所有期間だったなら39万6,300円
5年超の所有期間だったなら20万3,150円が課税されるということになります。

この場合に注意したいのが、所有期間の数え方は購入した年月日以降の1月1日から、売却した年月日以降の1月1日まで。1月1日を基点として数えることになります。
売却をお考えのマンションが、もしも来年の1月1日で5年を迎える、あるいは10年を迎えるという場合には、売却のタイミングによって税率や特別控除の適用に違いが出てくることになります。

売買契約書を作成する際に必要となる印紙税

マンションを売る場合には、売買契約書を作成しなければなりません。
この売買契約所を作成する際には、印紙税が必要になります。
そしてこの印紙税については、平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間、軽減税率が適用されています。

金額ごとに細かく決められていますが、マンションの売買金額として一般的と思える金額についての印紙税は以下の通りです。

・500万円を超え1000万円以下  1万円 → 5000円
・1000万円を超え5000万円以下 2万円 → 1万円
・5000万円を超え1億円以下   6万円 → 3万円

※ →は軽減税率適用後の金額

マンション売却での消費税について

普段買い物では、ほぼすべての場合に課税される消費税。
マンション売却の場合にはどうなのでしょうか?
不動産の場合には、まず建物と土地との二つに分けて考える必要があります。

土地については、消費税法上非課税となっているので消費税は課税されません。
そして建物については、基本的に課税対象となっています。
しかし、消費税売主が個人で居住用の物件の場合には消費税は課税されませんが、
売主が個人で投資用の物件の場合や、売主が法人の場合には、消費税法上課税の対象となり課税されます。

つまり個人の売主が居住用のマンションを売却する場合には、消費税はかかりません。

個人の売主が不動産業者に仲介を依頼した場合の
消費税分を踏まえた仲介手数料の計算式は下記のとおりです。

■売買金額200万円超400万円以下の場合
売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税

■売買金額400万円超の場合
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 

マンション売却の税金はわかりにくいがそれほど複雑ではない

マンションを売る場合にかかる税金や確定申告について、
ざっくりと解説してみましたがいかがだったでしょうか?
稚拙な文章のためわかりにくい箇所もあるかと思いますが、基本的にマンション売却の税金については、わかりにくい面もあるものの、それほど複雑なものではありません。
確定申告の必要性も含め、これらの概要をある程度頭に入れた上で、マンション売却を進めてゆくと、より無駄なくスムーズな取引に近づけるのではないでしょうか。

【おすすめリンク】
マンション売却完全ガイド
https://mansion-baikyaku-uru.com/

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